Νέες, ευνοϊκές ρυθμίσεις για την αγορά ακινήτων, φέρνει το φορολογικό νομοσχέδιο-σκούπα του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.
Το ερώτημα που «καίει» είναι αν οι διατάξεις μπορούν να λειτουργήσουν ως καταλύτης για την κατασκευή περισσότερων κατοικιών, άρα και να αποσυμπιέσουν το οξύ στεγαστικό πρόβλημα. Στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος είναι η διατήρηση στην… «κατάψυξη» του ΦΠΑ και του Φόρου Υπεραξίας, μέχρι την κατάργηση τους.
Τι προβλέπουν οι διατάξεις
Κατ’ αρχάς, αναστέλλεται υποχρεωτικά για μια ακόμα χρονιά, δηλαδή μέχρι τις 31/12/2025, η εφαρμογή του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα και επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτων 3%. Η αναστολή αφορά, μάλιστα, στο σύνολο των αδιάθετων παραπάνω ακινήτων των κατασκευαστών. Επίσης, σε περίπτωση αντιπαροχής, η εργολαβία του κατασκευαστή προς τον οικοπεδούχο, δεν υπάγεται στον φόρο.
Στον «πάγο» μένει και ο Φόρος Υπεραξίας Ακινήτων και μάλιστα για δύο ακόμα χρόνια, δηλαδή ως το τέλος του 2026. Επί της ουσίας, ο ΦΥΑ, που δικαίως χαρακτηρίστηκε «ταφόπλακα» για την οικοδομή όταν θεσπίστηκε, ουδέποτε εφαρμόστηκε.
Στο χρονοντούλαπο
Ο ΦΠΑ στα νεόδμητα είχε χαρακτηριστεί «αγκάθι» ακόμα και στην περίοδο των παχιών αγελάδων και η αναστολή του ήταν μονόδρομος όταν η οικοδομή μπήκε σε τούνελ. Ο φόρος παραμένει «παγωμένος» για μια ακόμα χρονιά και οι πληροφορίες αναφέρουν ότι αμέσως μετά, όταν θα ενεργοποιηθεί η σχετική Κοινοτική Οδηγία, ο ΦΠΑ στα νεόδμητα θα μπει στο χρονοντούλαπο της φορολογικής ιστορίας.
Ειδική μελέτη του ΙΟΒΕ έχει αναδείξει την επιβάρυνση που προκαλεί ο ΦΠΑ κατά την αγορά, λειτουργώντας αποτρεπτικά σε νέες επενδύσεις στην οικοδομή. Στην παρούσα συγκυρία όπου το έλλειμμα στο ισοζύγιο προσφοράς- ζήτησης, προκαλεί ιλιγγιώδεις αυξήσεις στις τιμές
αγοράς αλλά και στα ενοίκια, είναι ηλίου φαεινότερο ότι και η σκέψη εφαρμογής ΦΠΑ στα νεόδμητα, είναι απαγορευτική.
Συγκεκριμένα, σύμφωνα με το ΙΟΒΕ, υπολογίζεται ότι αν η τελική τιμή πώλησης αποτελεί το διπλάσιο του καθαρού κόστους παραγωγής, ώστε να καλύπτεται το κόστος της γης και ένα εύλογο κέρδος για τον κατασκευαστή, ο ΦΠΑ υλικών και υπηρεσιών αποτελεί το 5,03% της
τελικής τιμής. Το μη συμψηφισμένο τμήμα του ΦΠΑ είναι επομένως το 14,8% της τελικής τιμής και επιβαρύνει τον αγοραστή.
Ανάλογη είναι η εκτίμηση επιπτώσεων και για το Φόρο Υπεραξίας, ο οποίος επίσης “παγώνει”. Ο Φόρος χαρακτηρίζεται ως κλασική περίπτωση στρέβλωσης στην κτηματαγορά, αποθαρρύνοντας ειδικά τις ξένες επενδύσεις στην οικοδομή, σε μια συγκυρία όπου εκδηλώνεται έμπρακτο
ενδιαφέρον για την εξαγορά ξενοδοχειακών μονάδων και την αγορά γραφειακών και λοιπών επαγγελματικών χώρων σε εμπορικούς δρόμους της Αθήνας- και όχι μόνο.
Οι προοπτικές
Σύμφωνα με μελέτη του ΙΟΒΕ, που εκπονήθηκε σε συνεργασία με το ΤΜΕΔΕ, η Ελλάδα καταγράφει το χαμηλότερο ποσοστό επενδύσεων σε κατασκευές ως ποσοστό του ΑΕΠ μεταξύ των χωρών της ΕΕ, κυρίως εξαιτίας της υστέρησης των επενδύσεων σε κατοικίες.
Στα στοιχεία των επιμέρους βραχυπρόθεσμων δεικτών αποτυπώνεται η ισχυρή ανάκαμψη του τομέα, με αξιοσημείωτη άνοδο της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας, αν και από πολύ χαμηλή βάση, αύξηση του κύκλου εργασιών και ενίσχυση των θετικών επιχειρηματικών προσδοκιών.
Ωστόσο, αναδεικνύεται επίσης, η σημαντική αύξηση του κόστους κατασκευής και των τιμών των ακινήτων και η συγκρατημένη άνοδος της στεγαστικής πίστης εν μέσω της αύξησης του σχετικού κόστους δανεισμού.
Μεσοπρόθεσμα εκτιμώνται επιπρόσθετες επενδύσεις σε υποδομές και κατοικίες ετησίως ύψους έως 3% του ΑΕΠ κατά μέσο όρο (συγκριτικά με το 2022) –με το ποσοστό των επενδύσεων σε κατασκευαστικά έργα να φτάνει μέχρι το 8,6% του ΑΕΠ το 2025 από 4,8% το 2022. Εκτιμάται,
επίσης, ότι η αξία παραγωγής των κατασκευαστικών έργων υποδομών και κατοικιών θα ακολουθήσει ισχυρή ανοδική πορεία την περίοδο 2024-2026, ξεπερνώντας τα 18 δισ. ευρώ το 2025 (από 10,3 δισ. ευρώ το 2022).
Εξαιτίας της ισχυρής επίδρασης των επενδύσεων του Σχεδίου Ανάκαμψης, η συνολική ώθηση θα δοθεί σε μεγαλύτερο βαθμό από τις επενδύσεις σε υποδομές και κατασκευαστικά έργα πλην κατοικιών, αλλά και η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα έχει θεωρηθεί ότι θα ενισχυθεί
κατά 56% συγκριτικά με το επίπεδο που καταγράφηκε το 2022.
